資産形成について

資産形成に当たって
 【投資物件選びの基準】
不動産投資により、資産形成をするということはリスクとリターンがある訳
ですが、投資第一歩の物件選びでは、単身者が住むワンルームマンションを
対象にする場合=最寄り駅までの距離・通勤に便利な事と手ごろな家賃で住
めることです。

ファミリー向けを対象にする場合=多少駅から離れていても、静かな環境で
あることや通勤通学に便利・日当たりや間取りなども条件になってきます。

このように、どんな層を入居者としてターゲットするかによって、どの基準を
重視するかも変わってきます。

 【優れた投資物権の見分け方】
投資物件に対して初期投資額が多ければ、投資額を回収するまでの期間も長期化
し投資効率も悪くなります。

つまり物件価格、利回り、管理費、修繕積立金の額、立地、駅までの距離、
築年数、総戸数等をどこまで基準にするのかということです。

もしあなたがネット上の投資物件を利回りだけで選んでいるとしたら、危険です。
空室ばかりで家賃が入らない、修繕費用が多額になるなど不良物件となりかねません。

○築年度の目安
いつ建築されたかで、地震に対する強度が異なります。
地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件
を選ぶことです。新耐震基準法は、1978年(昭和53年)に宮城県沖で発生した地震
による被害を教訓に新たに定められた基準で「震度6強以上の地震で倒れない住宅」
とされています。新耐震基準の物件を選びましょう。

○管理費、修繕積立金の額
修繕積立金の目安として国土交通省は、平米当たり約200円/月だとしています、
もし極端に少ない場合は(戸当たり1,000円等)将来の値上がりは避けられません。
20平米のワンルームマンションの場合であれば、4,000円程度、そして75平米の
ファミリーマンションであれば15,000円程度です。分譲時に投資物件の修繕積立金
や管理費が低く抑えられているのは、ランニングコストを抑えることで、投資利回り
を高くみせるためです。管理費、修繕積立金が極端に少ない物件は注意が必要です。

○総戸数20戸以上
将来の修繕積立金は毎月各マンションオーナーが積み立て、屋上の防水工事、外壁の
塗装工事、給排水管工事等マンションの大規模修繕やメンテナンスにあてられます。

総戸数20戸のマンションと総戸数が100戸のマンションを比較した時に、工事金額が同額
だとすると、当然総戸数が少ないマンションのほうが1戸あたりの負担は大きくなります。
また、総戸数が5倍違うからと言って、大規模修繕費用は5倍になるわけではありません。

購入当初は修繕積立金の金額が同額でも、管理戸数が少ないマンションの修繕積立金の
値上がり幅が大きくなることは必至です。積立金額が増えれば、投資物件の収益性の悪化
にもつながります。
総戸数では20戸未満の物件より総戸数20戸以上のマンションを目安に選びましょう。

今回は築年度・管理費、修繕積立金・総戸数について述べてきました。

最後に参考までに
投資物件を効率よく探す検索サイトを紹介します。
資産形成