2種類の利回り

『一国一城の主』の中で
賃貸併用住宅は利回りは低いという話しをしました。
利回りという言葉は知っていますか?
賃貸収入がその物件の値段の何パーセントにあたるかという数値が利回りです。

利回りには2種類あり、それぞれ表面利回り、実質利回りと呼ばれています。

表面利回りとは、例えば価格1000万の物件が年間100万家賃
収入があると利回り10パーセント、これが表面利回りです。

これに比べ、ここから固定資産税やメンテナンス等の諸費用を引いた
額が実質利回りです。

例えば、年間の諸費用が10万円だったとすると、この物件の実質
利回りは9パーセントになります。

表面利回り10パーセントなら約10年間で元は取れてしまうので、
あとはいくらで売ったとしても利益が残ります。表面利回り5パーセント
なら約20年間保有しなければ元は取れません。

アパート一棟建等に適用すれば、ほぼ実数値に近く誤差もわずかです。
もちろん10年過ぎるとメンテナンス費用やリフォーム費用は年間収入
の1カ月分を留保金としてためておくのが欠かせない要素です。

しかし、区分所有のマンションは違います。
家賃が月々5万円のワンルームマンションを購入したとします。
年間収入60万円です。物件購入価格が650万なら利回り9.2パーセントです。
でも、区分所有のマンションの場合は実数値から誤差が生じます。

それはこの月々5万円の家賃から管理費と修繕積立金というのが取られてしまいます。
物件にもよりますが約1万前後はかかると思って間違いないです。
そうすると月々の家賃収入が4万円、年間で48万円、実質の利回りが
7.38パーセントになり、これから固定資産税などを引くと実際の利回り
6パーセント程度になってしまいます。
これが想定外ではすまされない実質利回りの怖さです。
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広告や利回りの説明では殆ど表面利回りの数値が書かれています。
特に区分所有マンションを購入しての不動産投資をする際は表面利回りではなく
実質利回りで計算することを忘れないようにして下さい。